שמאי דירות, שמאות דירות

שמאי דירות - שמאי מקרקעין

שמאי לדירות ולבתי מגורים

שמאות לדירות ושמאות לבתי מגורים היא הערכה ואומדן שווי של הזכויות השונות בנכס (דירה/ בית/ מגרש/ נחלה וכו'), ע"י שמאי דירות (מקעקעין) מוסמכים.

בנוסף שמאי דירות נותנים חוות דעת בנושאים שונים כגון: ירידת ערך, ליקויי בניה, הערכת שווי לזכויות חכירה/דמי שכירות ראויים, תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מתן חוות דעת מומחה לבית המשפט, דיירות מוגנת ועוד.

מיהו שמאי דירות

שמאי דירות הוא בעל מקצוע המתמחה בהערכת שווי של מקרקעין ודירות מגורים, שמאי דירות חייב להיות שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין

ע''פ החוק קיימת סמכות ייחודית לשמאי המקרקעין להעריך שווי של נדל"ן כגון: דירות, בתים, משרדים, חנויות, מגרשים לבניה, קרקעות חקלאיות ועוד.

מתי זקוקים לשמאי דירות

כאשר עומדים לפני ביצוע של פעולה כגון: רכישה/ מכירה/ הרחבה של מבנה קיים / תמ''א 38,היטל השבחה, ליקויי בניה, חוות דעת שמאי מקרקעין לבית המשפט ו/או בתהליכים משפטיים, לצורך הפחתת מס שבח, השגות על חיוב מס במקרקעין (רכישה/ שבח) ועוד

קיימים משתנים רבים ומגוונים המשפיעים על שווי הדירה ועל הכדאיות לצדדים בעסקה כגון: חריגות בניה, ליקויי בניה, רטיבות, מיסוי מקרקעין, כאשר קיימת אפשרות לבניית חדר על הגג ו/או זכויות בניה נוספות.

בנוסף מומלץ להעזר בשמאי דירות כאשר נגרמים לדירה נזקים שונים כתוצאה מרטיבות ונזילות מים מהגג המשותף או מדירה שכנה נזקי אש ו/או עשן כתוצאה משריפות או דלקות.

מה עושה שמאי דירות

התפקיד המרכזי של שמאי הוא להעריך את שווי כלל הזכויות בדירה או בנכס.

השמאי מתייחס בין היתר לנושאים הבאים:
מה סוג הזכויות בנכס, לדוג' בעלות/דייר מוגן/שכירות, האם קיימות הצמדות של שטחים לדירה ועוד.

מועד הערכה - למשל בהיתר השבחה מחושבים מועדים שונים

אפשרויות תכנון וניצול האם קיימות זכויות בניה נוספות ולא מנוצלות כגון אפשרות בניה על הגג והאם בכלל ניתן לנצל אותם או האם מתוכננת פגיעה כלשהי בנכס.

בדיקה של רישיון (היתר) הבניה - התאמת רישיון הבניה לבניה בפועל ובדיקה להימצאות של חריגות בניה.

עסקאות רלוונטיות בסביבה הנכס - אילו עסקאות רלוונטיות נערכו בסביהת הנכס למועד הערכה.

בנוסף שמאי הדירות מעריך את שווי הדירות לצורך ייצוג ומתן חוות דעת בנושאים כגון: ירידת ערך (עקב ליקויי בניה, ליקויי תכנון, הפקעות), מיסוי מקרקעין (מס רכישה/ שבח), היטל השבחה, ליווי פרויקטים, תמ"א 38, בטוחה לאשראי ועוד.

למה להעזר בשמאי דירות

שוק הנדל"ן הינו שוק מורכב ומגוון הכולל סוגים שונים ורבים של דירות מגורים חדשות ויד שניה, אשר ייתכן ונעשו בהם חריגות בניה וכד' בכדי לקבל את כל המידע הדרוש לכם כאשר אתם עומדים לפני ביצוע העסקה, רצוי וכדאי להעזר בשמאי ובכך לקבל את כל המידע הדרוש לכם לשם קבלת ההחלטה המתאימה לכם.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום אשר משלמים לועדה (לרוב המקומית) עקב עליית שווי המקרקעין (דירה/ מגרש וכד') זאת עקב אישור תכנית בניין עיר (תב''ע), שימוש חורג, הקלות בניה וכד'.

לרוב התשלום נדרש ע''י הועדה בעת המכר של הנכס או בעת בקשה להיתר בניה המוקדם מבינהם), בהתאם לחוק ולתקנות קיימת אפשרות לערער על עצם החיוב וגם על גובה החיוב ואף לקבל פטור ו/או חיוב חלקי של היטל ההשבחה.

למידע נוסף

שמאי ושמאות לליקויי בניה

ליקויי בניה הינם גורם משמעותי לירידת ערך בדירות מגורים, בכל דירה ייתכן ויהיו ליקויים ובמיוחד בדירות חדשות מקבלן, אך לא את כל ליקויי הבניה הקיימים ניתן לתקן ולעיתים קיים צורך בעין מקצועית ומיומנת ע"מ להבחין בהם, ליקויי בניה שניתן למצוא בדירות מגורים הם, בין היתר: רטיבות, נזילות מים, אי התאמה במידות, ליקויי בניה במערכות האינסטלציה, חריגות בניה, ביצוע עבודות ושימוש בחומרים לא תקנים, ליקויים בטיחותיים, ליקויים אסטטיים ועוד.