החברה להנדסה ושמאות
הנדסה ושמאות מקרקעין
הפחתת היטל השבחה
מהו היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הועדה המקומית לתכנון ובניה עקב ההשבחה שנעשתה לנכס (מקרקעין) בעקבות ביצוע פעולות תכנוניות שונות של הועדה כגון: שינוי היעוד של הנכס, הגדלת אחוזי הבניה המותרים, אישור של הקלות בניה שונות וכד', כאשר עקב הפעולות הללו עלה שוויו של הנכס/מקרקעין
היטל השבחה הוא מעין ''דמי השתתפות'' המוטל בכפיה, בכדי לממש הנאה משרות מסויים כגון: ''הפשרת'' קרקע חקלאית, הגדלת שטחי הבניה המותרים ועוד.
שווי של מקרקעין מושפע מגורמים רבים כגון; סוג הנכס (קרקע פנויה/ סוג המבנה/ ניצול זכויות בנייה/ סוג בעלות או חכירה), מיקום (עיר/שכונה/רחוב/קומה), מגזר (עירוני/ כפרי/ חקלאי וכו'), קרבה לגורמים סביבתיים (משביחים או פוגעים), הזכות הקניינית (בעלים, חוכר, דייר מוגן וכדומה), גורמים ומגבלות משפטיות (מספר בעלים המחזיקים במקרקעין, הסכמי שיתוף, הליכים משפטיים, ועוד), זכויות הבניה ורישוי הבניה (סל זכויות הבנייה, מגבלות הבנייה והשימושים, היתרי בנייה, הזמן ואפשרות המימוש) ועוד.
מהי השבחה
השבחה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה הינה: עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
'ההשבחה' היא ההפרש בין שווי הזכויות במקרקעין בטרם הפעולה התכנונית לבין שוויה לאחר הפעולה התכנונית המשביחה
הגדרת השבחה ע"פ סעיף 1 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה הינה:"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
האם אפשר להפחית היטל ההשבחה
בעקבות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה מונו שמאים מכריעים (הממונים ע"י יו"ר מועצת השמאים) אשר תפקידם הוא להכריע כאשר יש מחלוקת בין הצדדים בעניין גובה היטל ההשבחה, ניתן לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע גם ללא הגשת "שומה אחרת" נגדית אך איננו ממליצים לעשות זאת אלה לגשת עם שומה נגדית ושמאי מטעמכם על מנת לבסס את טענותכם בצורה המיטבית.
ערר על היטל השבחה ניתן להגיש בתוך 45 יום מיום עריכת/ קבלת השומה ולבקש הכרעה/החלטה של שמאי מכריע.
במידה ומעוניינים לערר על עצם החיוב בהיטל ההשבחה יש לפנות לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או ערעור לבית המשפט לעניינים מנהלים אינה מעקבת את מימוש הזכויות במקרקעין, אם שולם היטל ההשבחה. במקרה של היתר בניה למגורים של החייב או קרוביו, הגשת ערר אינה מעקבת את מתן ההיתר רק אם החייב נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת
הפחתת היטל השבחה
הפחתת היטל השבחה מתחילה בייעוץ מקצועי ע''י שמאי מקרקעין מטעם הנישום (החייב/ בעל הנכס) אשר ראשית צריך לבדוק אם מתקיימים תנאים לקבלת פטור או הפחתת היטל ההשבחה, האם כל הפרטים נכונים, האם התכניות אכן משביחות את הנכס והאם בכלל ניתן לנצל את זכויות הבניה ו/או ההשבחה הנטענת וכו'.
במידת הצורך יפנה השמאי אל המסלול המתאים לצורך הטיפול בהיטל כגון: פניה לועדה לקבלת פטור או למועצת שמאי המקרקעין על מנת להתחיל במסלול השמאי המכריע אשר לו קיימת סמכות לשנות ולעדכן את גובה ההיטל או להגיש השגה לועדת ערר במידת הצורך.
במידה ובוחרים לגשת למסלול השמאי המכריע (יש לפנות ליו''ר מועצת שמאי המקרקעין ולהגיש בקשה למנות שמאי מכריע מתוך רשימה שאישר שר המשפטים).
במידת הצורך התהליך כולל הגשת שמאות נגדית (שומה אחרת) מטעם החייב (המערר/ בעל הקרקע) ודיון אצל השמאי המכריע במסגרת התהליך.
ערר על החלטת שמאי מכריע
ערר על החלטת שמאי מכריע שני הצדדים יכולים להגיש (בעל הקרקע או הועדה המקומית) תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת השמאי המכריע.
תיקון היטל השבחה
תיקון היטל השבחה אפשרי במידה ונמצאה טעות באחד מהבאים:
פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה
הנתונים הפיזיים של המקרקעין
התכניות החלות על המקרקעין
הזכויות שיש לחייב במקרקעין
למה נדרשים לשלם היטל השבחה
היטל השבחה יש לשלם משום שכך נקבע בחוק התכנון והבניה המהווה את המקור לדרישת התשלום. ע"פ החוק המקרקעין החייבים בהיטל הם מקרקעין הכלולים או הגובלים בתחום התכנית המאושרת, היטל ההשבחה נגבה, בין היתר, בכדי לשלם פיצויים כאשר נגרמת ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית פוגעת (בהתאם להוראות סעיף 197) ובנוסף בכדי לממן את עלויות התכנון של הועדה המקומית
על מי חל תשלום היטל ההשבחה
בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה כאשר חלה השבחה במקרקעין ישלם בעלם או החוכר לדורות את ההיטל.
מהו/ כמה היטל השבחה שצריך לשלם?
בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היטל ההשבחה שיש לשלם הוא מחצית (50%) מההשבחה שנוצרה בנכס במועד אישור התכנית המשביחה
האם ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה
קיימים מקרים שבהם אין חלות בהיטל השבחה או שניתן לקבל פטור או חיוב חלקי בהיטל השבחה בעיקר בגין: תמ''א 38, הרחבת דירה קיימת למגורים המשמשת את החייב או קרובו (בשטח כולל של עד 140 מ''ר, כל שטח נוסף מעבר לכך יחויב בתשלום יחסי לגודל הבניה), תוספת בניה של ממ"ד, המצב החומרי של הנישום (בעל הנכס), שכונות שיקום או ישוב המוכרז כפטור ועוד, כמובן שיש לבדוק כל חיוב לגופו.
ערר על היטל השבחה - מה הוא כולל
קיימים מקרים שבהם אין חלות בהיטל השבחה או שניתן לקבל פטור או חיוב חלקי בהיטל השבחה בעיקר בגין: תמ''א 38, הרחבת דירה קיימת (עד 140 מ''ר), תוספת של ממ"ד, המצב החומרי של הנישום (בעל הנכס), שכונות שיקום או ישוב המוכרז כפטור ועוד, יש לבדוק כל חיוב לגופו.
